Die Kurse globaler REITs (Real Estate Investment Trusts) sind seit Jahresbeginn bis 27. Juni 2023 weitgehend unverändert geblieben. Guy Barnard, Portfoliomanager bei Janus Henderson Investors, glaubt aber an eine Neubewertung.

Drei zentrale Themen seien für REITs ausschlaggebend. Erstens: Zweifellos gäbe es in Teilen des Immobiliensektors Herausforderungen, und der US-Büromarkt sei mit Leerstandsquoten von fast 30 % in vielen der wichtigsten Gateway-Städte stark angespannt, aber dieser Bereich ließe sich auf dem Markt für börsennotierte Immobilien leicht vermeiden. „Viele andere Marktsegmente weisen weiterhin ein sehr starkes und robustes Ertrags- und Mietwachstum auf“, so Barnard.

Vorteile von REITs

„Zweitens: Auf der Finanzierungsseite wird es eindeutig Gewinner und Verlierer geben“, prognostiziert der Portfoliomanager und ist davon überzeugt, dass der REITs-Sektor zu den Gewinnern der aktuellen Situation gehören wird. Der Verschuldungsgrad ist sehr niedrig, sowohl im historischen Vergleich als auch in absoluten Zahlen. REITs hätten wiederholt bewiesen, dass sie über die unbesicherten Anleihemärkte Zugang zu Fremdkapital haben, und zwar zu Spreads (Zinssätzen) und Kursen, die immer noch vernünftig seien und ihrem Geschäftsmodell insgesamt zugutekämen.

Erträge dürften steigen

Als dritten Punkt nennt der Finanzexperte die operative Belastbarkeit, die in der nächsten Phase des Zyklus deutlich in den Vordergrund rücken dürfte: „Auch hier sehen wir bei den Unternehmen, in die wir investieren, im Allgemeinen einen sehr hohen Vermietungsgrad und ein anhaltendes Mietwachstum, das sich für uns als Investor weiterhin in Gewinn- und Dividendenwachstum niederschlägt.“

Angesichts des für den US-REITs-Sektor prognostizierten Gewinnwachstums von 5 % in diesem Jahr und eines weiteren Wachstums bis 2024 erscheine dies im Vergleich zum breiteren Aktienmarkt, für den jetzt ein Gewinnrückgang prognostiziert wird, attraktiv. Mit Blick auf die Entwicklung der Aktienkurse im letzten Jahr sei dies vielleicht unterschätzt worden.

Gut positioniert

Barnard geht davon aus, dass der Zinserhöhungszyklus beendet ist: „Wir müssen abwarten, ob eine Pause im nächsten Monat oder nach dem Sommer kommt, aber wir dürften uns dieser Phase nähern. Und am Ende eines Zinserhöhungszyklus der US-Notenbank ist es historisch gesehen eigentlich ein guter Zeitpunkt, um sich mit dem REITs-Sektor zu befassen, sowohl im Hinblick auf die absolute Performance als auch im Verhältnis zum breiteren Aktienmarkt, insbesondere angesichts der Verlässlichkeit der Cashflows.“

Für den Rest des Jahres 2023 und bis ins Jahr 2024 gäbe es Gründe, optimistischer zu sein. Barnard sieht weiterhin einige überzeugende Bewertungen im REITs-Sektor, mit Unternehmen, die mit einem Abschlag auf den inhärenten Wert ihrer Gebäude gehandelt werden, selbst unter Berücksichtigung der Neubewertungen, die im Zuge der Zinserhöhungen notwendig gewesen wären: „Ich denke, dass wir dadurch gut positioniert sind, um über die Chancen und Renditen nachzudenken, die wir in diesem Bereich erzielen können.“

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Janus Henderson/HK