Die Immobilienpreise sanken 2023 im Durchschnitt in Österreich um rund 1,5 Prozent gegenüber 2022. Die Nettoeinkommen in Österreich stiegen dagegen um fast 8 Prozent. Somit ist Wohnen kurzfristig gesehen etwas leistbarer geworden.

„Der reale Wert eines durchschnittlichen österreichischen Nettoeinkommens bezogen auf die Immobilienpreise innerhalb des vergangenen Jahres hat sich um etwa 10 Prozent erhöht“, meint UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer.

Preisrallye wirkt nach 

Allerdings: Mit Beginn der Immobilienpreisrallye vor knapp 20 Jahren stiegen bis inklusive 2022 die Preise für Wohnimmobilien deutlich stärker als die Einkommen. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien hat sich seitdem trotz der Entwicklung im Vorjahr deutlich reduziert. Das durchschnittliche Nettoeinkommen erhöhte sich seit 2004 um mehr als 64 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien sind in diesem Zeitraum aber um weit mehr als 100 Prozent gestiegen.

Kreditvergaben gesunken

Infolge der raschen Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB kam es zu einem Anstieg der Zinsen für Wohnimmobilienkredite, so dass sich die Kosten einer Kreditfinanzierung von Immobilien spürbar erhöhten. Die gestiegenen Zinsen führten in Kombination mit den restriktiven gesetzlichen Kreditvergaberegelungen zu einem starken Rückgang der Kreditfinanzierungen in Österreich. Das durchschnittliche monatliche Vergabevolumen ging von fast 2,5 Mrd. Euro in der ersten Jahreshälfte 2022 auf nur noch rund 900 Mio. Euro im Jahresdurchschnitt 2023 zurück. Im Jahresdurchschnitt 2023 sank das Neugeschäft bei Wohnbaufinanzierungen in Österreich um rund 55 Prozent.

Baupreise stiegen deutlich

Neben den gestiegenen Finanzierungskosten wurde 2023 die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch durch die deutlich gestiegenen Baupreise gedämpft. Während die Baukosten aufgrund sinkender Materialkosten trotz höherer Lohnkosten im Jahresdurchschnitt 2023 nur um knapp 1 Prozent gegenüber 2022 zulegten, stiegen die Baupreise nach Schätzung der UniCredit Bank Austria um rund 7,5 Prozent. Aufgrund der noch recht guten Auslastung wurde zugunsten der Gewinnmarge die Verlangsamung der Baukostendynamik nur zurückhaltend an die Kund:innen weitergereicht.

Die vorerst weiterhin restriktive Geldpolitik bei unverändert geltenden Vergaberegelungen für Wohnraumfinanzierungen in Österreich sowie der abnehmende Zuwachs des Wohnraumbedarfs sprechen für ein weiteres Jahr mit sinkenden Immobilienpreisen in Österreich.

Hoffen auf Rückenwind

„Da der Rückgang der Immobilienpreise von einem weiteren Anstieg der Einkommen in Österreich begleitet werden wird, ist von einer erneuten Verringerung der langfristig aufgegangenen Schere zwischen Immobilienpreis- und Einkommensdynamik auszugehen. Die Leistbarkeit von Wohnraum wird sich im Durchschnitt damit 2024 erneut etwas verbessern. Zudem sollte die Aussicht auf den Beginn eines Leitzinssenkungszyklus der EZB sowie die Wohnbauoffensive der Regierung potenziellen Häuslbauern in Österreich Schritt für Schritt wieder etwas Rückenwind verleihen“, sagt UniCredit Bank Austria Ökonom Walter Pudschedl.

UniCredit Bank Austria/HK