Der Anstieg der Preise für Immobilien ist in aller Munde. Weniger bekannt ist jedoch die zunehmende Bedeutung von Anleihen, die von Immobiliengesellschaften an den europäischen Rentenmärkten begeben werden. Der Boom ist nicht ohne Risiken.

Ein Kommentar von Marc Rovers, Head of Euro Credit und Volker Kurr, Head of Europe, Institutional, bei Legal & General Investment Management (LGIM).

Volumen verzehnfacht

„In den letzten zehn Jahren hat sich das Emissionsvolumen des Immobiliensektors auf dem europäischen Anleihemarkt mehr als verzehnfacht, und zwar von weniger als 15 Euro auf weit über 160 Milliarden Euro. Dies ist zum Teil auf das Wachstum des breiteren europäischen Marktes für Unternehmensanleihen zurückzuführen, dessen Größe sich in diesem Zeitraum mehr als verdoppelt hat. In den letzten Jahren ist der Umfang der von Immobilienunternehmen begebenen Anleihen deutlich angestiegen – im ICE BofAML Euro Corporates Index zum Beispiel ist ihr Anteil von weniger als einem Prozent Ende 2012 auf derzeit fast sechs Prozent gestiegen.“

Neben dem Niedrigzinsumfeld dürfte das von der EZB im Jahr 2016 gestartete Programm zum Ankauf von Unternehmensanleihen (CSPP) das Wachstum unterstützt haben, das auch Immobilienanleihen umfasst, die die entsprechenden Zulassungskriterien erfüllen.

Risiken analog zur Finanzkrise?

Die Experten: „Der starke Anstieg bei Immobilien-Unternehmensanleihen weist im übrigen Ähnlichkeiten mit anderen Sektoren auf, die in den letzten 20 Jahren ähnlich stark gewachsen sind, insbesondere Telekommunikationsunternehmen in den frühen 2000er Jahren und Banken in den Jahren vor der Finanzkrise. Die Hintergründe für die Zunahme der Anleiheemissionen in diesen drei Sektoren sind unterschiedlich. Der Telekommunikationssektor verzeichnete einen starken Anstieg der Verschuldung, da die Unternehmen die enormen Rechnungen aus den 3G-Lizenzversteigerungen und -Investitionen sowie Fusionen und Übernahmen finanzieren mussten. Das Wachstum des Bankensektors wurde durch Faktoren wie Deregulierung, Derivate sowie (wiederum) Fusionen und Übernahmen angetrieben.“

Gefährlicher Boom?

„Die Geschichte braucht sich nicht zu wiederholen. Aber die Zunahme von Immobilienanleihen sowohl in absoluten als auch in relativen Zahlen sollte für Anleiheinvestoren zumindest ein Warnzeichen sein. Deshalb nehmen wir in unseren Euro-Kreditportfolios weiterhin das Kreditprofil und das Management jedes einzelnen Unternehmens genau unter die Lupe. Wir investieren zwar gerne in Immobilien-Unternehmensanleihen, da die Spreads in der Regel höher sind als von vergleichbaren Unternehmensanleihen, aber wir bevorzugen dabei die Bereiche Wohnimmobilien und Logistik, da wir der Meinung sind, dass diese fundamental positiver aufgestellt sind.“

LGIM/HK