Am deutschen Wohnimmobilienmarkt verdichten sich die Zeichen einer Erholung. Preise und Mieten steigen wieder, doch Wohnimmobilienaktien haben diese Entwicklung bislang kaum nachvollzogen. Hagen Ernst, Stellvertretender Leiter Research & Portfoliomanagement, sieht darin eine mögliche Einstiegschance – warnt aber vor dem weiterhin entscheidenden Zins- und Inflationsrisiko.

2025: Preise und Mieten steigen wieder im Gleichschritt

Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Wohnimmobilienpreise im dritten Quartal 2025 im Durchschnitt um 3,3 Prozent. Damit dürften die Preise im Gesamtjahr ähnlich stark zugelegt haben wie die Mieten, während die Mietrenditen stabil blieben. Gleichzeitig erhöhte sich die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen von 2,4 auf 2,9 Prozent. Die Finanzierungskosten für Baudarlehen stabilisierten sich dagegen bei etwas unter 4 Prozent. Auch die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude legten wieder zu und lagen im November 2025 um 3,2 Prozent über dem Vorjahr. Das gilt häufig als positives Signal, da sich Bestandsimmobilien auch an Neubaupreisen orientieren.

Das Transaktionsvolumen blieb jedoch niedrig. Laut CBRE erreichte der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser 2025 rund 8,4 Milliarden Euro und lag damit leicht unter Vorjahr. Die Zahl der Deals stieg um mehr als 40 Prozent auf 200 Transaktionen, während die durchschnittliche Dealgröße auf rund 42 Millionen Euro sank. Große Portfoliotransaktionen blieben schwach, Einzeltransaktionen erreichten mit 4,3 Milliarden Euro dagegen ein Dreijahreshoch.

2026: Der Aufwärtstrend dürfte sich fortsetzen

CBRE erwartet für 2026 eine weitere Marktbelebung, getragen durch die Kapitalreallokation institutioneller Investoren in Richtung Wohnen. Das Transaktionsvolumen könnte auf bis zu 10 Milliarden Euro steigen. Zugleich werden weiterhin stabile Mietrenditen erwartet, sodass Immobilienpreise wieder im Gleichschritt mit den Mieten steigen dürften. Trotz schwieriger Konjunktur wird wegen der hohen Wohnungsknappheit erneut mit starkem Mietwachstum gerechnet.

Unsicher bleibt jedoch die Entwicklung der Energiekosten. Vor allem bei Gas könnte ein weiterer Anstieg die Nebenkosten erhöhen und damit das Potenzial für höhere Kaltmieten begrenzen. Der Gasheizungsanteil liegt weiterhin bei rund 45 Prozent.

Wohnungsknappheit bleibt der zentrale Preistreiber

Haupttreiber steigender Preise und Mieten bleibt die strukturelle Wohnungsknappheit. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen 2025 erstmals wieder um 10,8 Prozent auf 238.500 Wohnungen, doch Entwickler kämpfen weiter mit hohen Baukosten und restriktiver Kreditvergabe. Besonders bei Mehrfamilienhäusern bleibt das Niveau niedrig, auch wenn erste Erholungssignale sichtbar sind.

Hinzu kommen lange Bauzeiten: Fertigstellungen erfolgen im Durchschnitt erst nach 26 Monaten, bei Geschosswohnungen nach 34 Monaten. Laut Institut der deutschen Wirtschaft dürften die Fertigstellungen neuer Wohnungen 2026 von 235.000 auf 215.000 sinken. Eine echte Entspannung wird frühestens 2027 erwartet – und selbst dann kaum ausreichend, da mindestens 320.000 neue Wohnungen pro Jahr nötig wären.

Trotz Markterholung bleiben Wohnimmobilienaktien historisch günstig

Obwohl sich die Lage am Markt verbessert, haben deutsche Wohnimmobilienaktien die Hausse am Aktienmarkt nicht mitgemacht. Investoren fürchten weiter steigende Zinsen. Genau daraus könnte sich nun eine Einstiegschance ergeben, falls die Zinsen nicht weiter steigen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt aktuell bei 2,951 Prozent und damit nahezu unverändert.

Die Bewertungen erscheinen historisch günstig. Trotz Abwertungen der Immobilienbestände von 15 bis 20 Prozent notieren Wohnimmobilienaktien mit deutlichen Abschlägen zum Nettovermögenswert: Vonovia mit 53,4 Prozent, LEG mit 57,4 Prozent und TAG mit 37 Prozent. Gleichzeitig rechnen die Gesellschaften mit anhaltend hohem Mietwachstum von 3 bis 4 Prozent jährlich, das steigende Zinskosten kompensieren könnte.

Vonovia, LEG und TAG: Drei unterschiedliche Wege zu weiterem Wachstum

Vonovia setzt zusätzlich auf Dienstleistungen, Entwicklungsgeschäft und Privatisierungen. Bis 2028 sollen 9 bis 12 Prozent des EBITDA aus diesem Bereich stammen. TAG setzt auf Expansion in Polen: Ende 2025 hielt das Unternehmen dort 3.526 Wohnungen und will bis Ende 2028 rund 10.000 Einheiten vermieten. Für 2026 wird in Polen ein Verkaufsergebnis von 92 bis 98 Millionen Euro erwartet.

Beim P/FFO liegt Vonovia bei 10,13, LEG bei 8,72 und TAG bei 12,88 – trotz erwarteten Gewinnwachstums auf historisch niedrigem Niveau. Vonovia erzielte Ende 2025 eine Kaltmiete von 8,20 Euro je Quadratmeter, während die Marktmiete bei über 12 Euro lag. LEG profitiert wiederum vom Auslaufen der Sozialbindung bei rund 30.000 Wohnungen bis 2028.

Nahost-Eskalation: Kommt die Inflation zurück?

Belastungsfaktor bleibt die Eskalation im Nahen Osten. Hohe Öl- und Gaspreise könnten die Inflation zurückbringen. Die EZB erwartet für dieses Jahr einen Anstieg von derzeit 1,9 auf durchschnittlich 2,6 Prozent. Bei längerem Krieg, anhaltender Blockade der Straße von Hormus oder weiteren Angriffen auf Energieinfrastruktur könnte die Inflation noch stärker steigen. Seit Kriegsbeginn sind die Zinsen bereits um 50 Basispunkte gestiegen.

Sollte es nicht bald zu einem Kriegsende kommen, könnte die Erholung der Immobilienpreise ins Stocken geraten. Der Wiederaufbau beschädigter Öl- und Gasanlagen könnte drei bis fünf Jahre dauern und damit für länger erhöhten Inflationsdruck sorgen.

Fazit: Vieles spricht für Erholung – entscheidend bleiben die Zinsen

Der Krieg im Nahen Osten hat zu einer deutlichen Kurskorrektur bei deutschen Wohnimmobilienaktien geführt. Daraus könnte sich eine Einstiegschance ergeben – besonders bei einem baldigen Kriegsende. Für die Branche sprechen attraktive Bewertungen, Wohnungsknappheit, steigende Mieten und eine fortgesetzte Erholung der Immobilienpreise. Die große Unbekannte bleibt jedoch die Entwicklung der Zinsen. Ein dauerhaft hoher Ölpreis könnte Inflation und Refinanzierungskosten erhöhen und die Aktien trotz günstiger Bewertung weiter belasten.

DJE/IJ