Die jüngsten Zinserhöhungen freuen Sparer. Kreditnehmer, die mit einem variabel verzinsten Kredit eine Vorsorgewohnung als Investitionsobjekt finanzieren, stehen aber möglicherweise vor Problemen. Denn Zinserhöhungen bergen steuerliches „Liebhaberei-Risiko“.

Der Grund: Wirft eine Vorsorgewohnung über einen Zeitraum von 23 Jahren keinen Gesamtüberschuss ab, wird die Vermietung steuerlich als Liebhaberei qualifiziert. Verluste aus der Vermietung sind dann steuerlich nicht mehr verwertbar, im schlimmsten Fall sind Steuernachzahlungen die Folge.

Zinsen und Überschuss

„Eigentümer:innen von vermieteten Wohnungen mit variabler Verzinsung sind gut beraten, ihre Finanzierungen zu prüfen oder prüfen zu lassen“, sagt Florian Schmidl, Geschäftsführer in der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei Mazars. „Die relevante Frage ist: Lassen die steigenden Zinsen weiterhin einen Gesamtüberschuss zu?“

Die Frage, ob Vermietung als Liebhaberei zu werten ist, wird auf Basis der Prognoserechnung beurteilt. Über einen Zeitraum von 23 Jahren ab dem Beginn von Ausgaben ist darzustellen, wie sich die Ergebnisse aus der Vermietung entwickeln. Nur wenn innerhalb dieses Zeitraums ein Gesamtüberschuss entsteht – nach Abzug aller Verluste verbleibt in Summe noch ein Gewinn – liegt keine Liebhaberei vor.

Böse Überraschung?

Die Ausgaben für Zinsen fließen in die Prognoserechnung ein. Wurde die Zinsentwicklung in der Prognoserechnung zu Beginn der Vermietung zu optimistisch angenommen, kann der tatsächliche Anstieg der Zinsen dazu führen, dass eben innerhalb von 23 Jahren kein Gesamtüberschuss mehr entsteht.

Mazars Austria/HK