Ab Juli 2022 schiebt die Finanzmarktausicht dem Boom bei Immo-Krediten einen Riegel vor und verschärft die Vergabekriterien. Sonja Ebhart-Pfeiffer, Vorstandsmitglied des Österreichischen Verbandes Financial Planners, erklärt, worauf zu achten ist.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien war in Österreich in den vergangenen Jahren so hoch, dass die Finanzmarktaufsicht ab Juli 2022 die Vergabekriterien verschärft, um eine Überhitzung des Marktes zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund zeigt Ebhart-Pfeiffer vier goldene Regeln auf. 

Vermögen und Eigenkapital 

Für den Kauf einer Immobilie müssen künftig 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital vorgewiesen werden. „Vor der Kreditaufnahme ist es wichtig, sich intensiv mit den eigenen Vermögenswerten auseinanderzusetzen und zu prüfen, was als Eigenkapital von der Bank akzeptiert wird und was nicht“, so Ebhart-Pfeiffer. Wird das nicht erledigt, droht bei Kreditverhandlungen die ernüchternde Realität: Weniger Eigenmittel bedeutet höheres Fremdkapital, was wiederum höhere Kreditraten und schlechtere Konditionen bei der Bank bedingt.

Aus ihrer Praxis weiß Ebhart-Pfeiffer, dass Vermögen und Eigenkapital oft fälschlicherweise gleichgesetzt werden. So zählen etwa Ersparnisse, Depots und Gold sowie Wertgegenstände wie ein teures Auto oder wertvolle Antiquitäten nur dann als Eigenmittel, wenn sie liquidiert, sprich zu Geld gemacht und tatsächlich in die Immobilie investiert werden. Ein Grundstück oder eine Immobilie kann als Eigenkapital-Ersatz dienen. Die Voraussetzung ist aber, dass das Grundstück nicht bereits durch einen anderen Kredit belastet ist. 

Weg mit der rosaroten Brille 

Eine weitere Neuerung liegt in der monatlichen Kreditrate, die künftig nur mehr höchstens 40 Prozent des monatlichen verfügbaren Nettohaushaltseinkommens betragen darf. Um zu sehen, ob sich der Kunde die Rate leisten kann, fordert die Bank eine Haushaltsrechnung. „Die Situation mit unrealistischen Angaben zu beschönigen kann nach hinten losgehen. Variable Gehaltsbestandteile und Zulagen sollten etwa nur dann bei den Einnahmen angeführt werden, wenn sie wirklich regelmäßig auf dem Konto eingehen.

Oft werden diese nur akzeptiert, wenn es einen rechtlichen Anspruch auf Boni oder Zulagen gibt. Auch sonstige Einkünfte wie Familienbeihilfe und Familienbonus Plus werden nicht von allen Banken angenommen. Mieteinnahmen werden meistens nur mit 70 Prozent angesetzt. Kümmern Sie sich in jedem Fall rechtzeitig um Ihre Steuererklärungen, sodass Sie auch über das letzte Einkommensjahr einen Steuerbescheid zur Hand haben“, rät Ebhart-Pfeiffer.

Zeit ist Geld

Neben Eigenkapitalquote und Kreditraten müssen künftige Immobilienbesitzer beachten, dass die maximale Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre beträgt. Kredite können entweder mit einem Fixzinssatz oder mit variabler Verzinsung abgeschlossen werden – beides hat Vor- und Nachteile.

„Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld lässt ein variabler Zinssatz die monatlichen Belastungen überschaubarer erscheinen. Allerdings steigt der variable Zinssatz parallel mit einem etwaigen Anstieg der Marktzinsen, was sehr wahrscheinlich ist, nachdem wir aktuell das Zinstief vermutlich bereits durchschritten haben. Ein fixer Zinssatz schafft Sicherheit und Kalkulierbarkeit“, so die Expertin. Weitere Möglichkeiten zur Absicherung gegen steigende Zinsen stellen Zinsbandbreitenfinanzierungen oder auch Zinscaps dar – hier kann für eine gewisse Laufzeit gegen eine Einmalzahlung eine Zinssatzobergrenze fixiert werden. 

Intensive Beratung

Bei der Kreditvergabe ist die Hausbank meist der erste Ansprechpartner. Oft bieten andere Anbieter attraktivere Konditionen, weshalb es wichtig ist, mehrere Angebote einzuholen. „Nimmt man die Finanzierung und den Angebotsvergleich selbst in die Hand, muss man darauf achten, ein verbindliches Angebot zu erhalten. Oft stellt die Bank nach einem kurzen Gespräch ein sogenanntes Konditionenangebot aus, das mögliche Kreditkonditionen unterbreitet, ohne dass eine grobe Bonitätsprüfung erfolgt ist. Nach Durchsicht Ihrer Unterlagen kann das Angebot dann anders aussehen“, spricht sie aus Erfahrung.

Dasselbe gilt auch für Vergleichsportale. Nicht jede Bank bietet jede Finanzierung an oder kann diese gut abbilden. Ein guter Finanzberater erarbeitet mit dem Kunden ein Kreditmodell, das auf seine individuelle Situation abgestimmt ist und berät über mögliche Laufzeiten, Zinssätze sowie die Zinserwartung. Der Experte hat das notwendige Knowhow, kann einen guten Marktüberblick geben, holt Angebote ein und vergleicht diese. Der Prozess wird bis zur Kreditvertragsunterzeichnung begleitet und darüber hinaus – sodass der Kunde auch bei unangenehmen Eventualitäten, wie im Ablebensfall oder bei Berufsunfähigkeit, abgesichert ist. Steht man erst am Anfang der Finanzierungsplanung, ist auch der Aufbau von möglichst viel Eigenkapital bis zum Haus- oder Wohnungskauf ein wesentlicher Baustein. 

Österreichischer Verband Financial Planners/HK