Der Frühindikator für die Nachfrage nach Immobilien hat sich ins Negative gedreht. Damit könnte den Gewerbeimmobilienmärkten härtere Zeiten bevorstehen. Die aktuelle Lage kommentiert Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate.

„Im Frühjahr führten steigende Inflationseffekte zu höheren Marktzinsen, was sich in den Bewertungen an den Finanzmärkten niederschlug. So konnten wir bereits einen Rückgang des Transaktionsvolumens und einen Anstieg der Immobilienrenditen feststellen. Allerdings neigen Kapitalmärkte dazu, schnell zu reagieren und falsche Signale zu geben. Die aktuellen Signale aus der Wirtschaft und die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt bestätigen jedoch, dass ein Abschwung eingesetzt hat und dass die tatsächlichen Kapitalwerte nicht nur auf den Druck der Finanzmärkte reagieren.“

Breiter Abschwung

„Real sind die Immobilienkapitalwerte im zweiten Quartal 2022 um 2 % gesunken – ein eher moderater Rückgang, der allerdings typischerweise nur dann zu verzeichnen ist, wenn ein breiter Abschwung begonnen hat oder unmittelbar bevorsteht. Auffallend ist besonders der schnelle Umschwung von einer positiven zu einer negativen Entwicklung, nachdem das reale Wachstum des Kapitalwerts bis vor kurzem noch zugenommen hatte.

Während die Mainstream-Prognosen den bevorstehenden Abschwung mit minus 20 % realem Kapitalwertrückgang in den nächsten Jahren im mittleren Bereich einordnen, zeigt ein kurzer Blick auf vergangene Korrekturen, dass Abschwünge in der Regel in zwei Kategorien fallen: schnell und schwach oder langanhaltend und ausgeprägt.“

Stimmung sinkt

„Derzeit sinkt die Stimmung schnell, die Prognosen werden nach unten korrigiert und es bestehen erhebliche Risiken durch Faktoren wie die Energieversorgung. Dies könnte das Wachstum dämpfen, was die Befürchtung aufkommen lässt, dass die Entwicklung in einer langen und anhaltenden Rezession enden könnte. Mehrere Faktoren deuten auf einen Abschwung hin, der allerdings nicht so stark ausfallen könnte. Zu diesen Faktoren gehören die niedrigen Leerstände, das geringe Angebot in ganz Europa in den vergangenen Jahren, niedrige Beleihungswerte und eine begrenzte Verschuldung während des letzten Zyklus.

Die Aussicht, dass eine Rezession (oder fallende Rohstoffpreise) die Inflation schnell dämpft und die Notwendigkeit weiterer Zinserhöhungen verringert, spielt eine weitere Rolle bei der Beurteilung, ebenso wie die Tatsache, dass einige Sektoren (wie z. B. der Einzelhandel) bereits eine erhebliche Preiskorrektur hinter sich haben. Auch halten langfristige strukturelle Trends an, z. B. in den Sektoren Handel, Wohnen, Life Science oder Datenzentren, was die Aussichten auf eine rasche Erholung der Nachfrage erhöht.“ Fazit: „Die Abwärtsrisiken haben erheblich zugenommen, so dass der Einsatz von Eigen- und Fremdkapital in den nächsten Quartalen sehr selektiv erfolgen sollte.“

PGIM Real Estate /HK