cherer Absorption und niedrigerem Transaktionsvolumen“, so Sigl und ergänzt: „Relativ resilient sind Wohnbestände in klaren Nachfragezonen, gut vermietete Zinshäuser und andere Core-nahe Wohninvestments, ESGkonforme Büroflächen in starken Mikrolagen, Hotelimmobilien in Toplagen Wiens und mittelfristig Data Center. Resilient heißt allerdings nicht zinsunabhängig. Es heißt nur, dass Knappheit, langfristige Mietdynamik, Nutzerqualität oder institutionelle Nachfrage den Zinseffekt abfedern können. Bei Logistik sehe ich eher Robustheit als das größte Steigerungspotenzial. Beim Handel gilt Resilienz nur selektiv, nämlich für dominante Einkaufszentren und erstklassige innerstädtische Geschäftslagen“. In Bezug auf Gewerbeimmobilien warnt Pöltl: „Der Gewerbeimmobilienmarkt leidet vor allem unter den dürftigen makroökonomischen Rahmenbedingungen oder anders ausgedrückt: Mit dem derzeitigen Wirtschaftswachstum ist ein Boom am Gewerbeimmobilienmarkt nicht zu bewerkstelligen“. Bezogen auf Bauherrenmodelle sollten Anleger laut Pericon-Geschäftsführer Stefan Koller auf Projektentwicklungskompetenz, Förderkompatibilität und Energiestatus sowie die Gesamtstruktur der Mitinvestoren achten. Sigl rät dazu, bei der Vermietung einen ausreichenden Puffer für Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Sanierungen einzukalkulieren. Auch die Finanzierung ist wichtig. Während eine variable Finanzierung faktisch eine Zinswette ist, ist ein langer Fixzins nicht automatisch die beste Lösung, denn Tilgung, Laufzeit und Exit sollten zusammenpassen. Bauherrenmodelle und Gewerbeimmobilien „Beim Bauherrenmodell ist der Investor de facto Mitunternehmer – er trägt ein gewisses Bauherrenrisiko und erhält dafür die erhöhte beschleunigte Abschreibung (in der Regel 1/15 statt 1/67) sowie den vollen Vorsteuerabzug auf die Baukosten“, erklärt Koller und verweist auch auf ein niedrigeres Leerstandsrisiko: „Sanierte Gründerzeitimmobilien in urbanen Lagen weisen erfahrungsgemäß deutlich niedrigere Leerstandsquoten auf als Neubauwohnungen am Stadtrand. Ebenso sind Bauherrenmodelle, sowohl im Bereich der sanierten Altbestände als auch der geförderten Neubauten, aufgrund der meist gegebenen Mietzinsobergrenzen für Mieter äußerst attraktiv.“ Der Fokus von PERICON liegt „auf dem urbanen Wohnen in österreichischen Städten mit funktionierenden Mietenmärkten und dem Potenzial von brauchbaren Sanierungsförderungen – also Wien, Graz, Linz und ggf. auch Salzburg“. Bei gewerblich genutzten Immobilien gab es in den letzten Jahren „kaum neue, spekulative Entwicklungen. Überall dort, wo es eine hohe Korrelation zwischen Wirtschaftswachstum und Nachfrage der Flächen gibt (Büro, Logistik, Einzelhandel etc.), hat die Rezession in den letzten zwei bis drei Jahren ihre Spuren hinterlassen und zu geringer Mietnachfrage und hohen Renditeanforderungen der Investoren geführt“, so Pöltl. Sigl ergänzt dazu: „Im Gewerbebereich sehe ich die besten Perspektiven bei ESG-konformen Büroflächen in sehr guten Lagen, bei Hotelimmobilien in Toplagen Wiens und mittelfristig bei Data Centern. Data Center haben den stärksten strukturellen Rückenwind, sind aber ein Spezialsegment.“ „Immobilien werden wieder gekauft, aber mit mehr Fokus auf laufenden Ertrag, Vermietbarkeit, Mikrolage und Finanzierbarkeit.“ Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien Alternative Modelle zeigen sich robuster gegenüber Zinsbewegungen. „Das Bauherrenmodell ist aber aufgrund seiner ,Mechanik‘ strukturell zinsresistenter als klassische Anlegerwohnungen“, erklärt Stefan Koller. Der Grund liegt vor allem im steuerlichen Hebel: „Bei einer Spitzensteuerbelastung von 48 bis 50 Prozent kann das bedeuten, dass ein erheblicher Teil der Investitionssumme über den Steuereffekt zurückfließt – typischerweise 30 bis 50 Prozent in den ersten Jahren.“ Parallel hat sich der Markt grundlegend verändert. „Der Markt hat sich insgesamt von einem „value-market“ zu einem „cash-market“ gewandelt“, betont Franz Pöltl. Laufende Mieteinnahmen stehen damit stärker im Fokus als reine Wertsteigerung, da Bankfinanzierungen heute mit einer vollständigen Tilgung binnen 20 bis 25 Jahren kalkuliert sind. Zinshäuser und größere Wohninvestments entwickeln sich dennoch nur langsam. „Nach dem Rückgang der Leitzinsen kam es leider nicht zur erhofften Erholung am Markt“, so Pöltl. Gleichzeitig bleibt Wohnraum gefragt, da die Nachfrage aufgrund der hohen Krisenresilienz weiterhin robust ist. Bauherrenmodelle und Zinshäuser – Cashflow statt Spekulation „Sanierte Gründerzeitimmobilien in urbanen Lagen weisen deutlich niedrigere Leerstandsquoten auf als Neubauwohnungen am Stadtrand.“ Stefan Koller, Geschäftsführer, PERICON „Der Markt hat sich insgesamt von einem „value-market“ zu einem „cash-market“ gewandelt.“ Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting GmbH Ausgabe Nr. 2/2026 – GELD-MAGAZIN . 49
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