Während kurzfristige Zinsbewegungen früher direkt in Preissteigerungen übersetzt wurden, wirkt heute ein komplexeres Zusammenspiel aus Finanzierungskosten, Angebot und Mietentwicklung. „Die klarste Preiswende zeigte zuletzt Wien. Dort treffen schwacher Neubau, steigende Mieten und dauerhaft hohe Nachfrage zusammen. Im Eigentumswohnungssegment zeigte Graz eine markante Erholung, transaktionsseitig fielen vor allem Graz und Innsbruck auf“, erklärt Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien. Bezogen auf das Investoreninteresse an Wohn- oder Gewerbeimmobilien äußert sich Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting: „Mit Jahresbeginn hat eine spürbare Erholung der Märkte begonnen. Die nach wie vor hohen Insolvenzzahlen und die Zurückhaltung der Banken bei neuen Finanzierungen sorgen jedoch dafür, dass diese Erholung nur langsam vor sich geht.“ In Bezug auf Zins- und Wohnhäuser sind laut Pöltl auch die Risikomargen, die sich Investoren im Vergleich zu langfristigen Staatsanleihen erwarten, stark angestiegen. Wichtige Faktoren für Anleger Der Zinsfaktor spielt eine besonders große Rolle. „Am stärksten zinselastisch sind jene Segmente, in denen die Entscheidung fast unmittelbar an der Monatsrate oder an der Fremdkapitalkostenrechnung hängt. Das betrifft freifinanzierte Anlegerwohnungen, Eigennutzereigentum im mittleren Preissegment und vor allem Neubauprojekte. Gerade im Neubau sieht man den Zinseffekt oft nicht zuerst an stark fallenden Preisen, sondern an verschobenen Baustarts, schwäIMMOBILIEN . Marktüberblick 2026 Erholung ja – aber nur selektiv Der Immobilienmarkt befindet sich in einer fragilen Erholungsphase mit deutlichen Unterschieden zwischen Segmenten und Standorten. Chancen und Risiken erfordern eine differenzierte Betrachtung. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt; stock.adobe.com/Markus Mainka „Die Nachfrage nach Anlegerwohnungen ist seit dem starken Zinsanstieg (Redaktion: 2022 und 2023) nicht verschwunden, sondern zuerst eingebrochen und dann selektiv zurückgekehrt. 2025 war dabei das Jahr der Normalisierung“, erklärt Lorenz Sigl. Im Fokus stehen heute laufende Erträge und Vermietbarkeit: „Gekauft wurde wieder, aber mit deutlich mehr Fokus auf laufenden Ertrag, Vermietbarkeit, Mikrolage und Finanzierbarkeit.“ Bei den Renditen sind nur Bandbreiten sinnvoll. „Seriös sind keine glatten Punktwerte, sondern nur Bandbreiten. Ich spreche hier bewusst von Bruttoanfangsrenditen, also von Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Nettokaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten“, so Sigl und konkretisiert: „Für Wien halte ich derzeit rund 3,0 bis 4,0 Prozent vertretbar. Für Graz erscheint aktuell eher ein Korridor von rund 3,5 bis 4,25 Prozent realistisch.“ Innsbruck weist aufgrund hoher Kaufpreise niedrigere Werte von rund 2,5 bis 3,25 Prozent auf. In absoluten Toplagen kann die laufende Rendite auch darunter liegen, da der Markt dort mehr von Knappheit und Wertstabilität lebt. Anlegerwohnungen – Renditen und Nachfrage 48 . GELD-MAGAZIN – Ausgabe Nr. 2/2026
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