Die Leistbarkeit von Wohnraum ist ab der Zinswende 2022 und infolge der KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) zwischenzeitlich gesunken. Seit 2025 erholt sich die Kreditvergabe aber wieder. „Im Jahr 2026 ist eine weitere leichte Stabilisierung auf einem neuen, spürbar höheren Zins- und Preisniveau erkennbar. Treibende Faktoren sind die zwischenzeitlich erreichte Stabilisierung der Zinsen, die gestiegenen Nettoeinkommen in Österreich sowie das mit 30.06.2025 ausgelaufene KIM-Regelwerk“, erklärt Harald Draxl, Geschäftsführer beim Kreditvermittlungsunternehmen Infina. Doch die früheren Vorgaben der KIM-VO haben weiterhin Bedeutung: eine maximale Belehnungsrate von 90 Prozent, eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens und eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren. Dazu meint die HYPO NOE: „Da die FMA diese Vorgaben weiterhin ‚empfiehlt‘, spielen diese Richtlinien in der HYPO NOE folgend weiterhin eine Rolle“. Auch die anderen befragten Banken orientieren sich daran oder hatten bereits aus der Historie heraus vergleichbare interne Vergaberegeln. Das sind die wichtigsten Punkte beim Kreditantrag „Der größte Teil an nicht zustande gekommenen Wohnbaufinanzierungen resultiert aus den Konditionen (sehr großer Margendruck am Markt). Weiters erfolgen Ablehnungen aufgrund mangelnder Gesamtbonität der Antragsteller, da wir nach wie vor strenge Anforderungen an die Rückzahlungsfähigkeit und die Besicherung stellen“, so die Hypo Vorarlberg. Und die HYPO NOE konkretisiert: „Immer wieder ist der benötigte Kreditbetrag im Verhältnis zum Haushaltseinkommen zu hoch und somit oft ein Grund, warum kein Kredit zustande kommt.“ Als Gründe nennt sie den teuren Immobilienmarkt bzw. hohe Baukosten bei nicht ausreichenden Eigenmitteln. Zur Bonitätsprüfung äußert sich die UniCredit Bank Austria: „Das wesentliche Kriterium der Immobilienkreditvergabe in der UniCredit Bank Austria ist und bleibt die Leistbarkeit, etwa im Rahmen einer umfangreichen Haushaltsrechnung.“ Zu den wichtigsten Orientierungsgrößen bei Wohnbaukrediten in Österreich zählen eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent sowie in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten beziehungsweise den Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten. Draxl verweist noch auf weitere wichtige Punkte: „Ungenutzte Kreditkarten und Rahmenkredite sollten gekündigt werden, da diese die Bonität ebenfalls belasten. Bestehende Kleinkredite (Konsumkredite, Autofinanzierungen) sollten idealerweise vollständig zurückgeführt werden. Darüber hinaus sollten Rücklastschriften oder dauerhafte Kontoüberziehungen unbedingt vermieden werden, da Banken die Kontoauszüge der letzten MoIMMOBILIEN . Wohnbaufinanzierung Kredithürden bleiben Die KIM-Verordnung ist zwar weg, doch die Banken bleiben restriktiv. Ohne gutes Einkommen und ausreichend Eigenmittel bleibt der Traum von der eigenen Wohnung oft unerreichbar. MICHAEL KORDOVSKY Credit: beigestellt/Archiv FALLBEISPIEL 1: JUNGFAMILIE MIT EINEM KIND IN WIEN, KAUFPREIS: 450.000 EURO BANK99 ERSTE BANK** HYPO NOE HYPO VBG*** UNICREDIT Variabel Verzinst, Aufschlag 3M-EUR* 1,00 PP 1,311 PP k.A. 1,1 PP ab 1 PP Fixzinsbindung 10 Jahre 3,79 % 3,954 % 4,17 % 3,89 % ab 3,50 % Fixzinsbindung 15 Jahre 3,98 % 4,093 % 4,27 % 4,15 % ab 3,90 % Fixzinsbindung 20 Jahre 4,06 % 4,168 % 4,17 % k.A. ab 3,99 % *3-Monats-Euribor (Indikatorzins); **Konditionen für ausgezeichnete Bonität angegeben; für 25 Jahre Fixzinsbindung: 4,222 %; ***3-Monats-Euribor wird kaufmännisch auf 1/8 % gerundet; Befragungszeitraum 19.5 bis 2.6.2026 Jungfamilie in Wien mit einem Kind (4 Jahre); Gesamteinkommen als Angestellte (Paar): 5.000 Euro netto; Kaufpreis der 80 m2-Wohnung: 450.000 Euro; Eigenmittel: 50.000 Euro plus Nebenkosten; Kreditbetrag: 400.000 Euro; Laufzeit 30 Jahre. „Ungenutzte Kreditkarten und Rahmenkredite sollten gekündigt werden, da diese die Bonität ebenfalls belasten.“ Harald Draxl, Geschäftsführer bei Infina 74 . GELD-MAGAZIN – Ausgabe Nr. 3/2026
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