GELD-Magazin, Februar 2020

IMMOBILIEN . Anlagewohnungen lungsprojekte, wie zum Beispiel das TrIIIple am Donaukanal, zurückzuführen ist. Eine Frage des Geldes Was uns zu der wichtigen Frage führt, wie­ viel Kapital man für den Erwerb einer Vor­ sorgewohnung einkalkulieren sollte? Wien­ weit gesehen muss man durchaus mit durchschnittlich rund 200.000 Euro rech­ nen (wenn man eine Fläche von ca. 50 m 2 ansetzt), dazu kommen noch Nebenkosten in Höhe von 20.000 Euro. Natürlich geht es je nach Lage auch schon etwas günstiger, um die 150.000 Euro könnte man eine klei­ nere Einheit zum Beispiel in der Linzer Stra­ ße ergattern. So viel Geld hat natürlich auch bei „Schnäppchen“ nicht jeder auf der hohen Kante, das ist aber auch nicht unbe­ dingt notwendig, denn Fremdfinanzierung lautet gerade im aktuellen Umfeld das Ge­ bot der Stunde. Pöchhacker von EHL führt aus: „Klassisch spricht man von 30 Prozent Eigenkapital und 70 Prozent Fremdmitteln. Es handelt sich dabei nach wie vor steuer­ lich gesehen um eine der besten Varianten. In letzter Zeit hat sich das Verhältnis aber mehr in Richtung eines größeren Fremdka­ pitalanteils verschoben. Denn das Sparbuch wirft keine Zinsen mehr ab und die nied­ rigen Zinsen beflügeln das Geschäft. Auch Menschen mit kleinerem Budget überlegen sich da vermehrt Immobilieninvestments.“ Ähnlich schätzt Schaufler von auratis die Si­ tuation ein und spricht von einer Fremdka­ pitalquote zwischen 0 und 70 Prozent: „Das hängt natürlich sehr stark von der persön­ lichen Lebenssituation wie Alter und Ver­ mögen ab. Mario Kmenta, einer der Ge­ schäftsführer von trivium Immobilien In­ vestment, meint sogar: „Je mehr Fremdka­ pital, desto besser. Denn Kredite gibt es so günstig wie nie zuvor: Bei guter Bonität kann man auf zehn Jahre mit einem Eck­ zinssatz von einem Prozent rechnen, bei 15 Jahren mit 1,25 Prozent. Durch die Mietein­ nahmen und die Wertsteigerung der Ob­ jekte, die in Wien und den Landshauptstäd­ ten in ordentlicher Lage bei drei Prozent jährlich liegt, kann somit der Kredit komfor­ tabel bedient werden.“ Unterm Strich: Drei Prozent Rendite Der Experte rechnet vor, dass abhängig vom Objekt und Einkaufspreis eine Eigenkapital­ rendite zwischen 7 und 14 Prozent durch­ aus realistisch sei. Die Gesamtkapitalrendi­ te veranschlagen er und andere Experten mit rund 2,5 bis 3,5 Prozent pro Jahr. Kme­ nta: „Drei Prozent sind jedenfalls eine or­ dentliche Rendite.“ Dem bleibt nur noch hinzuzufügen, dass bei Anlagewohnungen steuerliche Belange (siehe Bericht weiter links) eine große Rolle spielen. Deshalb ist vor dem Kauf die Beratung durch Profis, das sind Steuerberater und die Projektanbieter selbst, überaus empfehlenswert. Steuer und Kosten Die Steuer- und Unternehmensbera­ tung KPS empfiehlt die ganzheitliche Beurteilung der Vorsorgewohnung. Es sei zu überlegen, in welcher Form (z.B. Einzeleigentümer oder GmbH) erworben werden soll. Daraus erge- ben sich unterschiedliche Konsequen­ zen im Bereich Steuerbelastung. Der Kaufpreis einer Vorsorgewoh- nung umfasst im Regelfall jedenfalls: 3,5% Grunderwerbsteuer, 1,1% Eintragungsgebühr, Kosten für Makler (bis zu 3,6% einschließlich Umsatzsteuer), für den Vertragserrichter und/oder für den Notar Die Vermietungseinkünfte sind im jährlichen Einkommen zu berücksich- tigen. Hier sind die Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten relevant. Letztere sind u.a.: Abschreibungen, Instandhaltungsaufwand, Betriebs- kosten, Verwaltungskosten, Steu- erberatung, Fremdkapitalzinsen. Es besteht manchmal die Wahl zwi- schen Kauf mit/ohne Umsatzsteuer. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist dann sinnvoll, wenn der Mieter Umsätze tätigt, die zum Vorsteuer- abzug berechtigen (Geschäftsraum- vermietung), und/oder der Vermie- ter wesentliche Investitionen plant. Bei Wohnraumvermietung liegt kein Wahlrecht vor, falls man die Kleinun- ternehmergrenze (netto 30.000 Euro aller Umsätze aus betrieblicher Tätig- keit inklusive Einkünfte aus Vermie- tung und Verpachtung) übersteigt. In diesem Fall sind die Mieteinnah- men umsatzsteuerpflichtig (10%). Verkaufte Vorsorgewohnungen inWien: Sehr solide Ausgehend von einem hohen Niveau, erwies sich der Markt für Vorsorgewohnungen im vergangenen Jahr wieder als stabil. Es ist weiter mit steigender Tendenz zu rechnen, weil die Nachfrage hoch und das Angebot limitiert ist. Quelle: EHL 2015 1000 2016 2017 2018 *Die Zahlen und Daten wurden in Kooperation mit dem österreichischen Grundbuchexperten IMMOunited GmbH erarbeitet 1. HJ 2019 Prognose 2. HJ 2019 800 600 400 200 0 76 . GELD-MAGAZIN – Februar 2020