GELD-Magazin, September 2019

B ei Bauspardarlehen mit Unter­ grenzen von bis zu drei Prozent oder Fixzinskrediten, die noch vor wenigen Jahren in einer Phase höhe­ rer Langfristzinsen abgeschlossen wur­ den, besteht jetzt Optimierungsbedarf. Der erste Schritt ist dabei, mit der Haus­ bank oder betreffenden Bausparkasse über Konditionsanpassungen zu verhan­ deln. Bausparkassen kommen ihren Kunden zunehmend entgegen. Dazu ein CREDIT: Eisenhans /stock.adobe.com BANKING | Finanzierung 28 | GELD-MAGAZIN – SEPTEMBER 2019 In Dänemark bietet eine Bank bereits Hypotheken mit Negativzinsen an und Österreich ist nicht mehr weit davon entfernt. Das GELD-Magazin zeigt auf, wie Sie die Zinslast Ihres Kredites jetzt reduzieren – und bei Unwilligkeit Ihrer Bank für Nachverhandlungen erfolgreich umschulden. Michael Kordovsky Kreditzinsen jetzt reduzieren! DAS KOSTET EINE UMSCHULDUNG » » Schätzgebühr für Bewertung der Liegenschaft: 300 bis 750 Euro, aber Verhandlungsspielraum. » » Bearbeitungsgebühr (BAG) für Beratung: zwischen 1,0% (in man­ chen Fällen auch darunter) und 3,0% p.a. (verhandelbar). » » Pfandrechtseintragungsgebühr: In der Regel wird das Pfandrecht der bisherigen Bank gelöscht und das neue Kreditinstitut trägt das Pfandrecht für sich wieder ein. Kostenpunkt: 1,2% für Pfandrechts­ eintragung in Höhe des Kreditbetrags, plus zusätzlich 20% bis 30% an Nebengebührensicherstellung (NGS) für den Fall einer Verwer­ tung der Liegenschaft, also insgesamt 1,44% bis 1,56% des Kredit­ betrags. Für die notarielle Beglaubigung der Pfandurkunde fällt noch eine kleine Gebühr an. Ausweg: Mit der Bank nur 100% des Kredit­ betrags als Pfandrecht zu vereinbaren erspart bereits die NGS, aber die Forderungseinlösung erspart die gesamte Pfandrechtseintra­ gungsgebühr: „Hier wird die bestehende Höchstbetragshypothek des bisherigen Kreditgebers durch das neue Kreditinstitut via Über­ tragungsurkunde übernommen. Die Forderungseinlösung muss vom neuen Institut aber akzeptiert werden. » » Pönale: Verträge mit Vorfälligkeitsentschädigungen von bis zu fünf Prozent des aushaftenden Saldos sind „Schreckgespenster“ aus der Zeit vor dem 11.6.2010, seit dem in Österreich das Verbraucherkre­ ditgesetz (VKrG) gilt. Zuvor galt das Bankwesengesetz (BWG).Verträ­ ge hatten bezüglich Pönale höchst unterschiedliche Klauseln und Formulierungen. In diesem Zusammenhang sei auf ein Gerichts­ urteil hingewiesen: So musste sich das OLG Wien im Jahr 2016 mit einer Klausel befassen, wo eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Höhe von konkret vier Prozent, allerdings nur „bei vorzeitiger Ab­ deckung des gegenständlichen Kredits durch ein anderes Kredit­ institut“ in Rechnung gestellt werden würde. Die Zulässigkeit dieser Klausel wurde durch das OLG wegen Intransparenz verneint. Darü­ ber hinaus stellte das OLG auch ganz allgemein fest, dass „eine un­ angemessen hohe Vorfälligkeitsentschädigung“ gemäß ABGB eben­ so gröblich benachteiligend und daher schlicht nichtig sein kann. Also gilt in älteren Verträgen immer die Betrachtung des Einzelfalles. Hingegen ist heute die Rechtslage einfach: Bei variabel verzinsten Krediten fällt keine Pönale an, wenn eine vereinbarte Kündigungs­ frist von maximal sechs Monaten eingehalten wird. Wird in der Fix­ zinsperiode vorzeitig zurückgezahlt, so darf die Pönale ein Prozent des betroffenen Kreditbetrags nicht übersteigen. Gesetzlich ist da­ bei noch ein ,Freibetrag‘ pro Kalenderjahr von 10.000 Euro vorge­ sehen, wobei diese Grenze von Kreditinstituten unterschiedlich aus­ gelegt wird. » » Fallbeispiel einer Umschuldung – Bankangebots-Highlights: Ein Kunde mit einem Monatseinkommen von 2200 Euro netto hat als Immobilienkredit für seine Eigentumswohnung noch aus dem Jahr 2014 eine Variante mit 10-jähriger Fixzinsbindung zu 2,625% oder ein Bauspardarlehen mit höherer Untergrenze und möchte heute in eine günstigere Alternative switchen. Kreditbetrag 150.000 Euro; Restlaufzeit 20 Jahre; Wohnungswert 250.000 Euro. Auflösung sie­ he Seite 30 „Was sagen die Banken dazu?“