Insgesamt stiegen die Mieterlöse in den ersten drei Quartalen 2020 um 5,7 Prozent auf 215,1 Millionen Euro. Die Neubewertungen mit -153,7 Millionen Euro drückten das Konzernergebnis jedoch auf -98,3 Millionen Euro.

„Die Covid-19-Pandemie stellt auch die Immofinanz vor Herausforderungen. Wir haben in den zurückliegenden Monaten aber sowohl operativ als auch auf der Kapitalseite zahlreiche Maßnahmen gesetzt, um negative Auswirkungen zu minimieren und unser Unternehmen noch schlagkräftiger aufzustellen. Mit einer soliden Bilanz und liquiden Mitteln von mehr als einer Milliarde Euro sind wir für weiteres Wachstum und Chancen, die sich aus der Krise ergeben, bestens gerüstet“, kommentiert Ronny Pecik, CEO der Immofinanz, die Entwicklung. Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern) beträgt 89,2 Millionen Euro (Q1–3 2019: 92,8 Mio. Euro). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von 0,83 Euro (Q1–3 2019: 0,86 Euro). In diesem FFO 1 ist allerdings die im Jänner 2020 erstmals erfolgte, jährliche Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von 13,1 Millionen Euro vollständig berücksichtigt. Bei Glättung dieser Kuponzahlung beläuft sich der FFO 1 in Q1–3 2020 auf 92,4 Millionen Euro und liegt damit um 10,1 Prozent über dem Niveau des Vergleichszeitraums von bereinigten 84,0 Millionen Euro.

Vermietungsgrad auf hohem Niveau

Das Immobilienportfolio umfasst per Ende September 208 Objekte mit einem Buchwert von rund 4,9 Milliarden Euro. Davon entfallen rund 65 Prozent auf den Büro- und rund 34 Prozent auf den Einzelhandelsbereich. Der Vermietungsgrad liegt nahezu unverändert bei hohen 95,5 Prozent, wobei die Büroimmobilien zu 93,4 Prozent und die Retail-Objekte zu 97,6 Prozent vermietet sind. Die Bruttorendite beträgt 5,9 Prozent auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,1 Prozent auf Basis der Mietvorschreibung.

Robuste Bilanz durch Kapitalmaßnahmen

Die Bilanzstruktur wurde durch die im Juli getätigten Kapitalmaßnahmen (Platzierung von Aktien und einer Pflichtwandelanleihe mit einem Bruttoemissionserlös in Höhe von 356,1 Mio. Euro) weiter gestärkt: Die Eigenkapitalquote stieg von 46,0 auf 48,6 Prozent und der Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) verbesserte sich von 43,0 auf 38,4 Prozent. Die liquiden Mittel kletterten auf 601,9 Millionen Euro, darüber hinaus steht eine im März abgeschlossene wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe von 100,0 Millionen Euro zur Verfügung. Im Oktober 2020 wurde zusätzlich ein Benchmark-Anleihe über 500,0 Millionen Euro emittiert. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten stieg unter Berücksichtigung dieser Anleihe auf 4,75 Jahre.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten per Ende September belaufen sich auf 1,88 Prozent p.a. inklusive Derivate, der unbelastete Asset-Pool (Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien zum EPRA NAV) beträgt 1,9 Milliarden Euro bzw. 34,5 Prozent.

Der EPRA NAV je Aktie beträgt per 30. September 2020 27,96 Euro (31. Dezember 2019: verwässert 31,05 Euro). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden – im Gegensatz zum 31. Dezember 2019 – keine Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der Immofinanz-Wandelanleihe 2024 resultieren würden, da die Wandelanleihe per 30. September 2020 „nicht im Geld“ war. Der Wegfall der Verwässerung wirkt sich dabei mit 0,62 je Aktie positiv aus. Die für die Berechnung herangezogene Aktienanzahl erhöhte sich allerdings durch die im Juli 2020 durchgeführte Aktienplatzierung um 15,4 Millionen Euro Stück, davon 11,2 Millionen Euro Stück aus genehmigtem Kapital sowie 4,2 Millionen Euro Stück aus dem Verkauf eigener Aktien. Des Weiteren wurde die im Juli 2020 emittierte Pflichtwandelanleihe 2023 bei der Berechnung des EPRA NAV mit 7,0 Millionen Euro Stück Aktien berücksichtigt, da diese verpflichtend in Aktien der Gesellschaft zu wandeln ist und gemäß IFRS als Eigenkapital eingestuft wird. Der Buchwert je Aktie liegt bei 25,61 Euro (31. Dezember 2019: 29,34).

Covid-19-Update

Unmittelbar mit Beginn der Krise wurden zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um negative Auswirkungen auf das Unternehmen so gering wie möglich zu halten und die Konzernliquidität zu stärken. Mit den Retail-Mietern wurden individuelle Lösungen erarbeitet, um diesen die Bewältigung der Krise zu erleichtern. Mittlerweile hat die Immofinanz mit allen großen Einzelhändlern Vereinbarungen für die erste Lockdown- und Reopening-Periode unterzeichnet. Im Austausch für temporäre Mietnachlässe und Stundungen kam es u.a. zum Abschluss von Mietvertragsverlängerungen im Ausmaß von rund 300.000 m² in Q1-3 2020. Im Bürobereich werden einzelne Mietern besonders betroffener Branchen ebenfalls temporär unterstützt. Bis Mitte November wurden rund 96 Prozent der in den ersten neun Monaten 2020 in Rechnung gestellten Mieten (nach Mietreduktionen) des Einzelhandels- und Bürobereichs bezahlt (Retail: 96 Prozent, Office: 96 Prozent). Dieser hohe Prozentsatz spricht für die Bonität der Mieter sowie für die Angemessenheit der temporären Unterstützungsvereinbarungen. Die Höhe der in diesem Zeitraum temporär gewährten Mietreduktionen beläuft sich auf 11 Prozent der Vertragsmiete (Retail: 18 %, Office: 5 %), weitere vier Prozent (Retail: 4 %, Office: 5 %) sind noch nicht fällig bzw. noch nicht bezahlt.
Seit Anfang Oktober verzeichnen sämtliche Länder, in denen die Immofinanz Gewerbeimmobilien unterhält, wieder steigende Neuinfektionszahlen. Damit verbunden sind erneut Eindämmungsmaßnahmen der Regierungen, die auch wieder temporäre Schließungen im Einzelhandel umfassen. Mit Stand Mitte November 2020 sind rund 35 Prozent der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär geschlossen. Die Wiedereröffnungen werden in den nächsten Wochen erwartet.

Ausblick

Aktuell sind die Kapitalmärkte unverändert von der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen negativ beeinflusst. Aus heutiger Sicht ist damit die Notwendigkeit einer Wertminderung der von der Immofinanz gehaltenen Beteiligung an der S IMMO zum Ende des 4. Quartals 2020 nicht auszuschließen. Die Höhe dieser Wertminderung ist u. a. vom Schlusskurs der S IMMO-Aktie per Ende Dezember abhängig und wäre im Konzernergebnis 2020 der Gesellschaft zu berücksichtigen. Die Immofinanz hält 19.499.437 Stück Aktien an der S IMMO. Diese wesentliche Beteiligung wird im konsolidierten IFRS-Abschluss als Equity-Beteiligung bilanziert. Quartalsweise ist zum Stichtag zu überprüfen, ob objektive Hinweise auf eine Wertminderung der Beteiligung vorliegen. Sofern ein entsprechender Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt, wird ein Wertminderungstest durchgeführt und – sofern notwendig – der Buchwert auf den beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angepasst. Wenn sich die Aktie der S IMMO bis Jahresende nicht vom aktuellen Kursniveau bei rund 15,78 Euro (Schlusskurs per 23. November 2020) erholt, wäre zum 31. Dezember zumindest einer der Impairment-Trigger erfüllt, was eine dementsprechende Abwertung von voraussichtlich rund 100,0 Millionen Euro zur Folge hätte. Die Immofinanz will so bald wie möglich wieder auf einen profitablen Wachstumskurs zurückkehren. Im Bürobereich umfasst dies ein weiteres Wachstum mit der Marke myhive in den Hauptstädten der Kernländer. Mit den Retail Parks STOP SHOP wird für die nächsten Jahre eine Expansion von derzeit 90 auf rund 140 Standorte angestrebt.

Immofinanz / mf