Gewerbeimmobilien in Privatbesitz und zwischen diesen und den börsennotierten Eigentümern gibt es fundamentale Unterschiede: „Am stärksten betroffen sind nach wie vor private Eigentümer, von denen viele im Vergleich zu ihren börsennotierten Mitbewerbern übermäßig verschuldet sind und höhere Kapitalkosten haben“, und er ergänzt: „Wir nehmen an, dass die Bewertungen für die meisten Immobilien-Arten und -Standorte ihren Tiefpunkt bereits durchschritten haben.“ Lichtblicke in China und Japan Sikora-Sickl erklärt, dass sich in China die Korrektur bei Wohnimmobilien 2025 fortsetzte: „Haus- und Wohnungspreise waren im Oktober 2025 noch rückläufig.“ Der Büromarkt leidet unter hohen Leerstandsraten und sinkenden Mieten. Stabil zeigen sich hingegen Datenzentren und Gesundheitsimmobilien sowie zum Teil auch die Segmente Logistik und Einzelhandel. „Die Regierung hat zwar Maßnahmen zur Belebung des Immobiliensektors in Gang gesetzt (Zinssenkungen, geringere Anzahlungen, Refinanzierungserleichterungen), allerdings greifen diese nur langsam. Die Talsohle scheint erreicht, von einer Trendwende zu sprechen, wäre aber noch verfrüht“, so Sikora-Sickl. Sein Ausblick: „Die gesetzten Basismaßnahmen, allen voran die Entschuldung und Refinanzierung der Immobilienentwickler, sollten im kommenden Jahr weiterlaufen und den Druck auf den Immobilienmarkt etwas mindern.“ Er sieht Stabilisierung in Tier-1-Lagen (z.B. in Shanghai) und eine steigende Nachfrage nach Industrieparks und Tech-Cluster. In Japan haben die REITs-Kurse den jüngsten Zinsschock verdaut und sind im Erholungsmodus. „Dennoch erscheinen zahlreiche Gesellschaften aktuell noch immer attraktiv bewertet, zum Teil auch deutlich unterbewertet. Hinzu kommt, dass die meisten J-REITs langfristig und zu festen Zinsen verschuldet sind, weshalb die negativen Auswirkungen des Zinsanstieges begrenzt ausfallen dürften“, so Sikora-Sickl. Außerdem sind die Immobilienpreise in Japan gegenwärtig im Aufwärtstrend. Übernahmephantasie in Europa „Aufgrund des gestiegenen Anlegervertrauens in Immobilieninvestitionen beobachten wir eine Erholung des Transaktionsvolumens“, so Scherf, der dies als Unterstreichung der derzeit hohen Abschläge bei europäischen REITs sieht. „Infolgedessen haben wir in diesem Jahr einen Anstieg der Fusions- und Übernahmeaktivitäten auf den privaten und öffentlichen Immobilienmärkten beobachtet, was unserer Meinung nach auf die derzeitigen Wertpotenziale in diesem Sektor hindeutet. Es gab Private-Equity-Angebote für mehrere britische REITs, darunter auch für expandierende Sektoren wie Gesundheits- und Logistikeinrichtungen. Die Angebotsaufschläge von etwa 35 bis 40 Prozent auf den Aktienkurs deuten auf eine Unterbewertung der börsennotierten Immobilienfonds im Vergleich zum tatsächlichen Wert der zugrundeliegenden Vermögenswerte hin“, erklärt Scherf. IMMOBILIEN-AKTIENFONDS ISIN FONDSNAME VOLUMEN PERF. 1 J. 3 JAHRE 5 JAHRE TER1) Global AT0000A07YJ1 Erste Stock Real Estate* 99 Mio.€ -0,4 % 15,8 % 21,4 % 1,53 % LU0705259769 Nordea 1 - Global Real Estate Fund 650 Mio.€ -10,0 % 5,0 % 18,7 % 1,86 % LU0507268513 DWS Invest Global Real Estate Securities 416 Mio.€ -11,0 % 5,0 % 16,9 % 1,59 % LU0264738294 Janus Henderson Hzn Global Property Equities 794 Mio.€ -10,1 % 0,7 % 9,3 % 1,89 % Europa BE6275502878 DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable 198 Mio.€ 2,9 % 22,1 % 11,8 % 1,22 % LU0088927925 Janus Henderson Hzn Pan Europ. Property Equities 550 Mio.€ -2,4 % 17,4 % -2,8 % 1,89 % LU0216734045 AXA WF Europe Real Estate 19 Mio.€ -4,1 % 9,0 % -13,7 % 1,74 % *aktuell zu 72 % im Immobiliensektor investiert, der Rest entfällt auf Unternehmen aus dem Bereich Infrastruktur (Hotels, Homebuilder, Bauunternehmen, Infrastruktur für Data Center, etc.); Erhebungsdatum: 05.12.2025; Quellen: MountainView, (b)baha, Fondsgesellschaften; 1) Laufende Kosten laut Basisinformationsblatt Globale REITs: Chancen und Risiken Chancen: Scherf verweist auf allgemeine Bevölkerungsentwicklungen und den Konjunkturzyklus „die vielen Immobiliensektoren weltweit zugutekommen, darunter verschiedene Bereiche des Wohnimmobilienmarktes, Gesundheitsimmobilien, Industrie- und Logistikanlagen sowie Rechenzentren.“ Sikora-Sikl erwähnt für 2026 niedrige Zinsen in Europa und Nordamerika. Ein positives Wirtschaftsumfeld und erwartete verstärkte Allokation seitens institutioneller Anleger sollten die Kurse von Immogesellschaften dieser Regionen positiv beeinflussen, insbesondere in den Segmenten Data Centers, Altenheime und Self Storage. „Im asiatischpazifischen Raum dürften die DataCenter-Hubs weiter von der Nachfrage nach AI und Cloud-Diensten profitieren“, so Sikora-Sikl. Risiken: Refinanzierungswelle gewerblicher Immokredite: Laut Sikora-Sikl müssen 2026 Kredite im Ausmaß von mehr als 1,5 Billionen Dollar refinanziert werden, und in Einzelfällen könnte es zu finanziellen Engpässen bei Immobiliengesellschaften kommen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien: Homeoffice-Trend und Online-HandelsKonkurrenz – daher besonders auf Standort und Qualität achten. Ausgabe Nr. 6/2025 – GELD-MAGAZIN . 45
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