zialisierten PERICON in Graz. Die Renditen ländlicher Bauherrenmodelle mit Ortskernsanierung kalkuliert Koller wie folgt: „In der Anfangsphase sind die laufenden Erträge meist nur rund zwei bis drei Prozent p.a. brutto vor Steuereffekt auf die Gesamtinvestition, da die Mieten in der Förderphase gedeckelt sind und Bankenfinanzierungen bedient werden. Der wesentliche Hebel liegt im Steuereffekt (über 15 Jahre verteilte Abschreibung der Sanierungsanteile) und in der Entwicklung über den gesamten Zeitraum von etwa 15 bis 20 Jahren. Rechnet man diesen Steuervorteil und die Mieten nach Förderende mit konservativen Anpassungen ein, liegen die durchschnittlichen Jahresrenditen in der Praxis meist bei ca. sechs bis neun Prozent p.a.“ Wichtige Faktoren sind dabei Steuerklasse, Lage und Vermietbarkeit. Zinshäuser entwickeln und gut verkaufen Bei Zinshäusern bewegt sich laut Koller die Bandbreite der Renditen zwischen ein bis drei Prozent Anfangsertrag in Toplagen und drei bis fünf Prozent in entwicklungsfähigen Lagen – je nach Zustand und mietrechtlicher Situation. „Periphere oder entwicklungsfähige Lagen zeigen höhere Erträge, verlangen aber mehr Vermietungsarbeit, Investitionen in den Bestand und Geduld. Unabhängig vom Startertrag entsteht ein wesentlicher Teil der Wirtschaftlichkeit beim Zinshaus aus Aufwertung (Sanierung, bessere Grundrisse, geordnete Neuvermietung) und aus einem geplanten Exit“, erklärt Koller. Christian Klausner, Partner bei der HFP Steuerberatung, zeigt einen weiteren Aspekt: „Bei Zinshäusern besteht oft ein erheblicher Investitionsbedarf, der steuerlich begünstigt auf 15 Jahre als Instandsetzungsaufwendung und teilweise auch sofort abgesetzt werden kann. Die Mieterträge unterliegen allerdings der Richtwertgrenze von 6,67 Euro pro Quadratmeter zuzüglich allfälliger Zuschläge (Anm.: in Wien), insoweit das Zinshaus vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurde. Dadurch ergibt sich in den meisten Fällen zumindest in den ersten zehn bis 15 Jahren keine große Mietrendite. Allerdings kann es zu größeren Wertsteigerungen kommen, insbesondere wenn der Dachboden ausgebaut wird und dabei mehrere zusätzliche Wohnungen errichtet werden, die dann nicht der Richtwertgrenze unterliegen.“ Erforderliche Eigenmittel „Mehrparteienhäuser kaufen mit nur 70.000 Euro Eigenmittel“ – so lauten vereinzelte Investment-Gerüchte. Dazu Koller: „In der Praxis sind vom Kaufpreis zuzüglich acht bis zehn Prozent Nebenkosten meist 30 bis 40 Prozent Eigenmittel erforderlich. Ab 70.000 Euro kann in Sondersituationen mit sehr kleinen Objekten oder Partnerschaften funktionieren, ist aber kein Marktstandard im aktuellen Umfeld“. Auch Bauherrenmodelle erfordern Startkapital: „Je nach Modell ist eine Eigenkapitalquote von grob 25 bis 35 Prozent der Zeichnungssumme realistisch. Der Rest wird langfristig finanziert. Sinnvoll ist eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes. Während der Bau- und Anlaufphase kommen Erträge nur aus Steuerersparnis; ab Vermietungsbeginn greifen Mieten und der steuerliche Hebel über die 15-Jahres-Periode“, so Koller. Bauherrenmodell: Annahme: Zeichnungssumme 300.000 Euro und 30 Prozent Eigenkapital (= 90.000 Euro) vor Steuereffekt; nach Steuerersparnis bei 50 Prozent Steuersatz ca. 45.000 Euro effektiver Kapitaleinsatz Steuereffekt (Faustregel): Über 15 Jahre verteilte Abschreibung der Sanierungsanteile führt zu einem jährlichen Steuervorteil Einordnung über die Laufzeit: Rechnet man Steuereffekt, moderate Mietsteigerungen und das Auslaufen der Förderung ein, ergeben sich durchschnittliche Jahresrenditen von ca. sechs bis neun Prozent p. a. Zinshaus: Annahme: Kaufpreis 1.000.000 Euro (zzgl. marktüblicher Nebenkosten) Miete & Kosten: Anfangsertrag konservativ ansetzen; nicht-umlagefähige Kosten, Leerstand und Rücklagen abziehen, um den Netto-Mietertrag zu bestimmen Finanzierung: Zins und Tilgungsdienst dem Netto-Mietertrag gegenüberstellen; zu Beginn oft niedrige Nettorendite in sehr guten Lagen Einordnung: Wirtschaftliche Stärke häufig in Entwicklung und Exit; Wer aktiv saniert, vermietbarere Grundrisse schafft und Mieterstruktur ordnet, hebt den Wert Vereinfachte Nettorendite Kalkulation Bauherrenmodell und Zinshaus (Schema, ohne Projektdaten) „Bei Zinshäusern besteht oft ein erheblicher Investitionsbedarf, der steuerlich begünstigt auf 15 Jahre als Instandsetzungsaufwendungen und teilweise auch sofort abgesetzt werden kann.“ Christian Klausner, Partner bei HFP Steuerberatungs GmbH „Kurzfristig bremst die Mietpreisbremse Indexerhöhungen. Das gilt für Zinshäuser und für viele Bauherrenmodelle gleichermaßen, sofern sie dem MRG unterliegen.“ Stefan Koller, Geschäftsführer der PERICON GmbH Quelle: PERICON Ausgabe Nr. 5/2025 – GELD-MAGAZIN . 67
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