Mit einem wahrscheinlichen Leitzinsboden in Europa und zu erwartenden Zinsanstiegen am langen Ende müssen Immobilieninvestoren umdenken. „Während in der Vergangenheit häufig die Wertsteigerung im Vordergrund stand, entscheidet heute in vielen Fällen die nachhaltige Ertragskraft nach Abzug der Kosten für die Finanzierung, Instandhaltung und den Betrieb. Neubau-Anlegerwohnungen erzielen derzeit Nettorenditen von rund zwei bis drei Prozent. Zinshäuser mit Sanierungs- oder Ausbaupotenzial können bezüglich der Rendite attraktiver sein, da sich durch die Schaffung neuer oder qualitativ verbesserter Flächen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben höhere Erträge erzielen lassen“, erläutert Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien und ergänzt: „Die interessantesten Perspektiven für größere Investitionen bieten aktuell Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial. Neubau-Anlegerwohnungen sind eine konservative und gut planbare Anlageform, liefern moderate Nettorenditen und sind daher für Erstinvestitionen von Privatanlegern geeignet“. Achtung: „Im Mietrechtsgesetz (MRG) Teilanwendungsbereich, beispielsweise bei Mietgegenständen in nach dem 30. Juni 1953 genehmigten und errichteten Gebäuden ohne Wohnbauförderung, gilt ein freier Mietzins. Vollständig frei sind Mieten auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Ferien- oder Dienstwohnungen“, so Sigl. Hingegen bei nicht sanierten denkmalgeschützten Gebäuden und einer Reihe von Altbauten gelten Richtwert- oder gar noch niedrigere Kategoriemieten. Dort sind derzeit Mieterhöhungen bis 2027 stufenweise begrenzt. Der Inflationsschutz bei Bauherrenmodellen „Kurzfristig bremst die Mietpreisbremse Indexerhöhungen. Das gilt für Zinshäuser und für viele Bauherrenmodelle gleichermaßen, sofern sie dem MRG unterliegen. Entscheidend ist daher eine konservative Planung mit jährlichen Anpassungen von etwa zwei bis drei Prozent. Unter dieser Prämisse bleibt der dämpfende Effekt vor allem vorübergehend. Mittel- bis langfristig gleicht eine solide Vermietungspolitik die Bremse weitgehend aus, weil Mieten nachziehen und die Substanzwerte von gut gelegenen Objekten stabil bleiben. Wichtig ist die Qualität von Lage, Objektzustand und Vermietbarkeit: Je robuster diese Faktoren sind, desto verlässlicher wirkt der Inflationsschutz“, erklärt Stefan Koller, Geschäftsführer der auf Bauherrenmodelle speIMMOBILIEN . Wirtschaftlichkeitscheck Immobilien als Inflationsschutz Ausreichend Eigenmittel bei Anlegerwohnungen Für Anlegerwohnungen gilt: „Spätestens 28 Jahre nach Baubeginn bzw. 25 Jahre nach Vermietungsbeginn muss ein akkumulierter steuerlicher Gesamtüberschuss (inkl. allfälliger Veräußerungsgewinne) erwirtschaftet sein. Vor allem in Phasen höherer Zinsen kommt dem Eigenmittelanteil daher größere Bedeutung zu, denn bei zu wenig Eigenmittel besteht die Gefahr, dass Anlegerwohnungs-Modelle steuerlich umkippen, sprich vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft werden. Dann müssen alle durch Abschreibungen und Zinsen lukrierten Steuervorteile auf bis zu 25 Jahre zurückgezahlt werden“, so Klausner. Im Falle von Mietrenditen im Bereich von drei Prozent sollte laut Meinung des Autors nach bereits abgedeckten Nebenkosten mindestens ein Drittel des Kaufpreises als Eigenmittel eingesetzt werden. Bauherrenmodelle und Zinshäuser bleiben attraktiv, haben aber Eigenheiten, die vor einem Investment bedacht werden sollten. Das GELD-Magazin zeigt, worauf es dabei ankommt. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt/Archiv „Die interessantesten Perspektiven für größere Investitionen bieten aktuell Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial.“ Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien 66 . GELD-MAGAZIN – Ausgabe Nr. 5/2025
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