Fallbeispiel Umwidmungsbesteuerung von Steuerberater Dr. Helmut Moritz Ein Steuerpflichtiger hat im Jahr 2010 unbebautes Grünland um 10.000 Euro erworben. Im Jahr 2025 wird dieses in Bauland umgewidmet, anschließend verkauft der Steuerpflichtige das unbebaute Grundstück um 100.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn von 90.000 Euro ist noch um einen Umwidmungszuschlag von 27.000 Euro (30 % von 90.000 Euro) zu erhöhen, sodass sich insgesamt ein fiktiver Veräußerungsgewinn von 117.000 Euro ergibt. Da der Verkaufserlös von 100.000 Euro nun um 17.000 Euro überstiegen wird, ist der Umwidmungszuschlag auf 10.000 Euro zu kürzen – wird also mit dem Veräußerungserlös gedeckelt. Bei Anwendung des besonderen Steuersatzes ergibt sich somit eine Steuerschuld von 30.000 Euro (30 % von 100.000 Euro). Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden.“ Die Änderungen sollen mit 1. Juli 2025 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge angewendet werden, für die die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht oder entstehen würde. Förderungen auf dem Prüfstand Viele Förderprogramme für Wohnbau, Sanierung und den Austausch veralteter Heizsysteme werden in Österreich aktuell auf den Prüfstand gestellt, gestrichen, gekürzt oder nicht weitergeführt. Ein Beispiel dafür ist das bundesweite Förderprogramm „Raus aus Öl und Gas“, das im Jahr 2024 noch den Austausch fossiler Heizungen gefördert hat und im Jahr 2025 keine neuen Mittel mehr erhält. „Auch die Umsatzsteuerbefreiung für die Anschaffung und Installation von Photovoltaikanlagen wurde beendet. Seit 1. April 2025 gilt für Photovoltaikanlagen wieder der reguläre Umsatzsteuersatz. Allein durch diese Änderung erwartet sich die Bundesregierung ein Mehraufkommen von rund 175 Millionen Euro im Jahr 2025“, erklärt Christoph Kirchmair, CEO von Infina. Unabhängig davon bestehen auf regionaler Ebene weiterhin gezielte Förderungen. In Tirol unterstützt das Land mit dem „Sanierungsbonus klimafreundliches Heizsystem“ den Austausch alter Heizungen und gewährt bis zu 3.000 Euro pro Gebäude. Auch die Stadt Wien bietet beispielsweise für die Errichtung oder Umstellung auf hocheffiziente alternative Heizungsanlagen, die mit erneuerbaren Energieträgern oder Fernwärme betrieben werden, Förderungen an. Der Zuschuss beträgt bis zu 35 Prozent der förderbaren Kosten. „Regionale Förderungen sind jetzt oft der Schlüssel, damit Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben für Haushalte weiterhin realisierbar bleiben. Wer bauen oder sanieren möchte, sollte die aktuellen Unterstützungen der Bundesländer gezielt nutzen. Durch die Einbindung eines erfahrenen Wohnbau-Finanz-Experten lassen sich Fördermöglichkeiten optimal ausschöpfen und die Finanzierung auf eine solide Basis stellen“, unterstreicht Kirchmair. Lichtblicke für Immobilieninvestoren Es entwickelt sich nicht alles negativ. Beispielsweise brachte die Pandemie folgende Erleichterung, die Stefan Koller, Geschäftsführer der PERICON GmbH, wie folgt skizziert: „Bei der laufenden Besteuerung von Mieteinkünften gibt es aktuell keine strukturellen Änderungen. Neu ist allerdings, dass der Zeitraum zur Erzielung eines Gesamtüberschusses (Stichwort Liebhaberei) verlängert wurde, was eine gewisse Erleichterung bedeutet: Bei der kleinen Vermietung beträgt die Laufzeit nun 25 Jahre plus maximal drei Jahre. Bei der großen Vermietung sind es 30 Jahre plus maximal drei Jahre, also somit 33 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Werbungskosten.“ Auch Leerstandsabgaben sind nicht in Stein gemeißelt: „Mehrere Bundesländer haben bereits Leerstandsabgaben eingeführt, die meist dann greifen, wenn Wohnungen länger als sechs Monate ungenutzt bleiben. Die Ausgestaltung ist regional unterschiedlich. Erste Rücknahmen, z.B. in der Steiermark, zeigen aber, dass der Verwaltungserfolg bislang begrenzt war“, so Koller. Quelle: Erläuterungen „Wird eine Anteilsvereinigung, ein Gesellschafterwechsel oder ein Umgründungsvorgang durch eine Immobiliengesellschaft verwirklicht, beträgt die Steuer 3,5 Prozent vom gemeinen Wert statt zuvor 0,5 Prozent vom Grundstückswert.“ Steuerberater Dr. Helmut Moritz Ausgabe Nr. 3/2025 – GELD-MAGAZIN . 75
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