30 Prozent Immo-ESt auf realisierte Wertzuwächse im Zuge von Immobilienverkäufen sind für zahlreiche Immobilieninvestoren bereits eine Herausforderung. Doch der Entwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025), der am 2. Mai in die Begutachtung geschickt wurde, geht mit Änderungen bei der Grunderwerbssteuer und mit der angekündigten Umwidmungsabgabe tatsächlich noch einen Schritt weiter. Neue Umwidmungsbesteuerung Durch die Umwidmung von Grundstücken, insbesondere wenn Grünland in Bauland umgewidmet wird, entstehen häufig starke Wertsteigerungen, die nun höher besteuert werden sollen. Dafür wurde der sogenannte „Umwidmungszuschlag“ eingeführt. Dieser Zuschlag beträgt pauschal 30 Prozent der positiven Einkünfte, die aus dem Verkauf des umgewidmeten Grundstücks erzielt werden. Wichtig dabei ist: Der Umwidmungszuschlag gilt sowohl für betriebliches als auch für privates Vermögen. Er betrifft Grundstücke unabhängig davon, ob sie bereits lange („Altvermögen“) oder erst seit Kurzem („Neuvermögen“) im Eigentum sind und wird sowohl bei Anwendung des regulären Einkommenssteuertarifs als auch beim besonderen Immobilien-Steuersatz fällig. Um zu verhindern, dass Eigentümer durch diese Regelung unverhältnismäßig hoch besteuert werden, gibt es eine Deckelung. Falls nämlich die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag den tatsächlich erzielten Verkaufspreis (Veräußerungserlös) überschreitet, wird maximal der Verkaufspreis versteuert. Somit entsteht keine Steuerbelastung, die höher ist als der tatsächlich erzielte Erlös aus dem Grundstücksverkauf (siehe Beispiel). Diese neue Regelung greift bei allen Grundstücksverkäufen, die ab dem 1. Juli 2025 stattfinden, vorausgesetzt die Umwidmung erfolgte nach dem 1. Jänner 2025. Änderungen bei Grunderwerbsteuer Der Wiener Steuerberater Helmut Moritz erklärt dies im Detail: „Wird eine Anteilsvereinigung, ein Gesellschafterwechsel oder ein Umgründungsvorgang durch eine Immobiliengesellschaft verwirklicht, beträgt die Steuer 3,5 Prozent vom gemeinen Wert statt zuvor 0,5 Prozent vom Grundstückswert, ausgenommen Familienverband. Eine IMMOBILIEN . Steuertrends Höhere Steuern und geringere Förderungen Mit 1. Juli 2025 treten neue Grunderwerbssteuer-Regeln in Kraft, gleichzeitig greift der 30prozentige Umwidmungszuschlag bei Grundstücksverkäufen. Auch Förderungen stehen auf dem Prüfstand. Was hat dies zu bedeuten? MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt Details zur Grunderwerbssteuer bei Gesellschafterwechsel und Anteilsvereinigung Schwellen-Reduktion: Die zur Erfüllung der Steuertatbestände maßgebende Beteiligungsschwelle wird aktuell von 95 Prozent auf 75 Prozent gesenkt, sodass nicht mehr 95 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigt oder übergehen müssen, sondern 75 Prozent ausreichen. Mittelbarkeit: Künftig zählen bei Anteilsübertragungen oder -vereinigungen auch mittelbare Verschiebungen in Beteiligungsketten. Die Beteiligungsschwelle wird durch multiplikative Durchrechnung aller Beteiligungsebenen ermittelt. Zurechnungskreis: Bei der Anteilsvereinigung ändert sich das Zurechnungssubjekt von der Gruppe auf definierte Personenvereinigungen. Diese entstehen, wenn Gesellschaften durch Beteiligungen oder wirtschaftliche Interessen unter einheitlicher Leitung oder beherrschendem Einfluss einer Person stehen. Erfasst ist somit auch ein Verkauf der Mehrheitsanteile innerhalb von sieben Jahren. Quelle: Helmut Moritz „Regionale Förderungen sind jetzt oft der Schlüssel, damit Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben für Haushalte weiterhin realisierbar bleiben.“ Christoph Kirchmair, CEO von Infina 74 . GELD-MAGAZIN – Ausgabe Nr. 3/2025
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