GELD-Magazin, Februar 2021

M aximal nur zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises einzahlen und die Kredite von den Mietern ab- zahlen lassen – das ist der Traum jedes Käu- fers von Anlegerwohnungen. Früher war dies bei Mietrenditen von über sechs Pro- zent auch durchaus möglich. Heute hinge- gen muss schon sehr knapp kalkuliert wer- den, denn mit einem Anstieg der Wohnim- mobilienpreise sind die Mietrenditen massiv geschrumpft. Laut dem von der OeNB veröf- fentlichten Wohnimmobilienpreisindex stie- gen alleine im dritten Quartal 2020 die Preise für neue Wohnungen bundesweit – ohne Wien – annualisiert um 9,4 Prozent! Kleinere Brötchen backen Anlageimmobilienexperte und Pericon-Ge- schäftsführer Stefan Koller quantifiziert die aktuell vorherrschenden Renditen: „Für die Städte kann man grob festhalten, dass man in Graz bei rund drei bis vier Prozent p.a. Anfangsrendite liegen sollte, während man in Wien bereits im Schnitt einen Prozent- punkt weniger ansetzen muss. Wien hat al- lerdings auch einige Lagen, bei denen die Mietrenditen sogar deutlich unter einem Prozent p.a. anzusetzen sind. Einige Käufer investieren hier nur mehr auf das Potenzial der Wertsteigerung hin“, und er warnt: „Das bringt aber einige Risiken mit ins Spiel. Ge- nerell ist eine gute Mischung aus Lage-Po- tenzial für die Wertsteigerung und einer or- dentliche Mietrendite zu empfehlen.“ Nicht zu unterschätzen ist, dass die ersten Jahre an Mietrendite schon einmal von den Nebenkosten aufgefressen werden. Christian Klausner, als Steuerberater und Wirtschafts- prüfer Partner der HFP Steuerberatung, quantifiziert die Nebenkosten wie folgt: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer (GrESt), 1,1 Prozent Grundbucheintragungsgebühr, drei Prozent Maklerprovision (falls Vorsteuerab- zug), ca. zwei Prozent Notar/RA für den Kaufvertrag ... also in Summe ca. zehn Pro- zent des Kaufpreises. Da wird die Wertsteigerung dann zum aus- schlaggebenden Erfolgsfaktor, doch die Mie- ten sind mit der Kaufkraft der Mieter be- grenzt: Laut Immobilienpreisspiegel 2020 waren beispielsweise 2019 die Mietpreise in Bregenz im Schnitt um 1,73 Prozent rück- läufig. Auch einzelne Bezirke in Niederöster- reich waren betroffen. Wo noch zwischen- zeitlich größere Mietpreisanhebungen bei Neuvermietung möglich sein werden, bleibt abzuwarten. Normalerweise sind Mieten an den VPI gekoppelt, weshalb man aktuell den langfristigen Inflationswert von zwei Pro- zent p.a. als Steigerungsrate unterstellt. Risikofaktor Liebhaberei „Steuervorteile bei Wohnungsvermietungen sind daran gebunden, dass nach 20 Jahren Vermietung ein Totalüberschuss erzielt wer- den muss, wobei gesetzliche Mietzinsbe- schränkungen auf marktkonforme Mieten umgerechnet werden dürfen. Dies sollte bei aktuell niedrigen Zinsen leicht zu erfüllen sein“, erklärt Klausner. In der Regel muss dem Finanzamt am Beginn der Vermie- tungsdauer- eine steuerliche Prognoserech- nung vorgelegt werden, um die Plausibilität des erzielbaren Totalüberschusses binnen 20 Jahren rechnerisch zu dokumentieren. Dazu gibt es auch gewisse Vorgaben. „So sind in der steuerlichen Prognoserechnung als Leerstandskosten drei bis fünf Prozent IMMOBILIEN . Anlegerwohnungen Richtig kalkulieren! In den vergangenen Jahren haben sich selbst Normalverdiener mit Anleger­ wohnungen ein Vermögen aufbauen können. Doch mit steigenden Preisen sind die Renditen gesunken. Was heute noch möglich ist und worauf Sie jetzt achten sollten. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt, Archiv, pixabay „Eine Eigenmittel­ quote von zehn bis 20 Prozent ist noch immer bei Anleger- Immobilien möglich.“ Stefan Koller, Geschäftsführer Pericon GmbH 66 . GELD-MAGAZIN – Februar 2021 Anlegerwohnungen mit geringem Eigenmittelanteil gehören gut kalkuliert.