GELD-Magazin, April 2020

Bewertung der Immofonds Die Feststellung des Nettoinventar- wertes erfolgt durch eine Schätzung des Immobilienbestandes plus das Barvermögen. Dementsprechend wird ein Ausgabe- und ein Rücknah- mepreis festgelegt, zu denen Kauf- und Verkaufsorders durchgeführt werden. Dawischen liegt der soge- nannte Spread. Damit gibt es keine erratischen Kursschwankungen, die von Angebot und Nachfrage abhän- gen. Überhänge bei Verkaufsorders werden durch den Cashbestand im Fonds bedient, Kauforders durch die Neuausgabe von Fondsanteilen. Der extrem ruhige Kursverlauf ergibt sich aus der Berechnung des Inventarwertes, der unabhängig von Angebot und Nachfrage ist. Immobilien weisen zwar eine etwas höhere Bruttorendite auf, sind dafür aber etwas konjunkturabhängiger – in schlechten Zei­ ten ist der Vermietungsgrad bei Büros in der Regel geringer. Bei Büros und Gewerbeob- jekten ergibt sich derzeit auch das Problem, dass Mietausfälle aufgrund der Coronakrise drohen. Nach dem Seuchengesetz können Mieter auf eine Mietreduktion bestehen bzw. die Mietzahlungen auf die Dauer der verordneten Geschäftsschließung sogar gänzlich aussetzen (siehe Int. LLB). Hoher Cashbestand belastet Die hohen Mittelzuflüsse der vergangenen Monate landen vorerst am Fimenkonto, wo- bei Guthaben von den Banken mit Negativ- Zinsen belastet werden. Ein Ausweg für die Immobilienfonds ist die Veranlagung in kurzlaufende Anleihen bester Bonität, was aber nicht ganz Sinn und Zweck eines Im- mobilienfonds ist. So hat z.B. der Erste Re- sponsible Immobilienfonds noch etwas Startschwierigkeiten. Er wurde im Oktober 2016 aufgelegt und weist ein Fondsvolumen von knapp 230 Millionen Euro auf. Davon sind etwa 175 Millionen Euro (76 %) in Im- mobilien investiert, 55 Millionen Euro sind in österreichischen Staatsanleihen veran- lagt. Dass es in den vergangenen 12 Mona- ten keine Nettomittelzuflüsse gegeben hat, weist auf die verständlich geringe Akzep- tanz der Kunden hin. Es ist derzeit infolge der hohen Immobilienpreise für die Fonds- Manager auch nicht ganz einfach, Objekte mit ausreichend hohen Renditen (für die Zukunft) in kurzer Zeit einzukaufen. Ähn- Real Invest Austria lich sieht es aber auch beim Erste Imobilien- fonds aus: Bei einem Fondsvolumen von 1,98 Milliarden Euro sind rund 1,4 Milliar- den Euro (71 %) veranlagt. Dem Real Invest Europe geht es etwas besser: Bei einem Ver- mögen von 13 Millionen Euro sind 14 Milli- onen in Immobilien veranlagt, der Cashbe- stand belief sich zum Jahresende 2019 den- noch auf 3,4 Millionen Euro. Das heißt, dass Immobilien zum Teil fremdfinanziert sind. Etwas konservativer aufgestellt ist der Platz- hirsch Real Invest Austria mit einem Anteil von 74 Prozent an Wohn- und Infrastruktur- Immobilien. Laut letztem Rechenschaftsbe- richt waren vom Gesamtvermögen – knapp vier Milliarden Euro – 3,16 Milliarden Euro in Immobilien veranlagt. Die Summe aus Bankguthaben und Forderungen betrug 702 Millionen Euro (rund 17 %). Diskussion umMietreduktionen Nach gängiger Meinung müssen Mieter für den Zeitraum der Unbenützbarkeit der Räumlichkeiten – im Falle der Coronakrise wegen behördlicher Schließungen – nur eine reduzierte bzw. keine Miete zahlen (§1104 ABGB). Das würde besonders jene Immobilienfonds treffen, die vor allem Ge- werbeimmobilien unterhalten. Nachdem dieser Sachverhalt jedoch noch nicht wirk- lich ausjudiziert ist, wird es noch abzuwar- ten sein, inwieweit Mieter durch Nichtbe- zahlugn ihres Obulus das Risiko einer – u.U. berechtigten – Kündigung eingehen wer- den. Daher dürften sich Mietentgänge auf- grund der Coronakrise voraussichtlich sehr in Grenzen halten. ALLE IN ÖSTERREICH ERHÄLTLICHEN OFFENEN IMMOBILIEN-FONDS ISIN FONDSNAME VOLUMEN ZU-/ABFLUSS 1 JAHR 1 JAHR 3 J. p.a. 5 J. p.a. AA TER DE0009807081 grundbesitz Fokus Deutschland 646 Mio.€ +48 Mio.€ 2,7% 3,3% 2,7% 5,00% 0,92% AT0000634357 Real Invest Austria 3.944 Mio.€ +33 Mio.€ 3,3% 2,8% 3,7% 3,00% 1,08% DE0009807008 grundbesitz europa 9.309 Mio.€ +1.916 Mio.€ 1,2% 1,5% 2,6% 6,00% 1,05% AT0000A08SG7 ERSTE Immobilienfonds 1.979 Mio.€ +150 Mio.€ 2,5% 2,3% 1,9% 3,50% 0,93% AT0000622980 LLB Semper Real Estate 1.112 Mio.€ +188 Mio.€ 2,0% 2,1% 2,3% 3,00% 1,09% AT0000632195 immofonds 1 1.089 Mio.€ +127 Mio.€ 2,0% 2,1% 2,0% 3,25% 1,32% AT0000A1LNT8 Erste Responsible Immobilienfonds 227 Mio.€ -3 Mio.€ 2,0% 1,2% – 2,00% 0,86% AT0000A001N3 Real Invest Europe 13 Mio.€ 0 Mio.€ 6,7% -0,3% -2,0% 5,00% 1,64% AT0000633409 Raiffeisen-Immobilienfonds 26 Mio.€ -30 Mio.€ -13,3 % -12,3% -8,5% 3,50% 1,19% Quelle: Morningstar, alle Angaben auf Euro-Basis, gereiht absteigend nach 3-Jahres-Performance, AA = Ausgabeaufschlag, TER = Total Expense Ratio, Stichzeitpunkt: 19. März 2020 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 2016 2015 2017 2018 2019 April 2020 – GELD-MAGAZIN . 75